마메 슬롯 머신자 ‘갭투자’ 허용…다주택자 매물 늘어도 거래는 ‘제한적’

ⓒ뉴시스

정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 마메 슬롯 머신자에 대해선 ‘갭투자’(전세 낀 매매)를 허용하기로 했다. 다주택자의 주택 처분은 전보다 수월해질 수 있으나 대출 규제에 가로막혀 실제 거래로 이어지는 데는 한계가 분명해 실효성이 떨어진단 지적이 나온다.

12일 관련업계 등에 따르면 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 3개월도 채 안 남은 가운데 마메 슬롯 머신자 갭 투자 허용 등 보완책이 나왔지만 향후 효과는 미지수다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 10일 국무회의에서 이재명 대통령에게 “세입자가 있는 경우 계약기간 동안 실거주하지 않아도 되고 계약 종료 후 입주하면 된다”며 “임대기간을 고려해 최대 2년 범위 내에서 마메 슬롯 머신하겠다”고 보고했다.

다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 예정대로 종료되는 가운데 토지거래허가구역(토허제) 등 정부 규제와 세입자로 인해 주택 처분이 어려운 경우가 많다는 지적에 따른 보완책이다. 다만 실거주 의무 유예는 계약 시점에 ‘마메 슬롯 머신자’인 매수자로 한정했다.

10·15 대책으로 서울 전역 및 경기 일부 지역이 토허제로 묶인 상황에서 마메 슬롯 머신자에 한해 한시적 ‘갭투자’를 허용하기로 하면서 시장에 다주택자 매물 출회도 보다 활발해질 전망이다.

아실에 따르면 지난 11일 기준 서울 아파트 매물은 6만1755건으로 한 달 전(5만7242건)보다 7.85% 증가했다. 25개 자치구 가운데 15개구에서 매물이 늘었는데 특히 강남3구(강남·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동) 등 한강변 일대 핵심지 매물이 크게 늘었다.

송파구는 3358건에서 4373건으로 30.2% 증가하며 가장 크게 늘었고 광진구(26.3%·802→1013건), 성동구(24.3%·1224→1522건), 서초구(19.1%·5994→7144건), 강남구(17.3%·7286→8547건) 등의 순으로 나타났다.

몸값 낮춘 다마메 슬롯 머신 매물 늘어도 실제 거래 ‘글쎄’
LTV 40%, 보증금 반환대출 한도 축소 등 ‘발목’
현금부자 매수에 상급지 갈아타기 가속화 전망
“3개월 매물 나오고 향후 4년 간 잠김 불 보듯”

내 집 마련을 계획하던 마메 슬롯 머신자도 비교적 적은 현금으로 주택 매수를 고려할 수 있게 됐다. 하지만 시장에선 정부의 이번 조치로 갭투자에 나설 실수요자가 두드러지게 늘어나지는 않을 거라는 평가가 나온다.

ⓒ뉴시스

토허구역 내 마메 슬롯 머신 매매 시 실거주 요건을 충족하기 위해 기존 세입자의 퇴거는 필수적이다. 실거주 의무가 유예되더라도 구청에 허가를 신청할 때 임차인 퇴거 확약서를 제출해야 하는데 해당 서류는 세입자가 직접 동의해야 한다. 세입자 퇴거와 매수자 입주 날짜를 협의하는 게 쉽지 않은 구조다.

당장 실거주 의무만 유예 됐을 뿐 6·27 대책과 10·15 대책으로 강화된 대출 규제를 그대로 적용받는 점도 이러한 보완책의 효과를 반감시킬 수 있는 실정이다.

마메 슬롯 머신담보대출 담보인정비율(LTV)은 40%에 불과하고 향후 세입자 전세보증금 반환을 위한 임차인 전세퇴거자금대출(임차보증금 반환대출) 한도 역시 최대 1억원에 그친다.

이 때문에 정부의 이번 보완책 역시 시장 안정에 실질적인 효과를 기대하긴 어렵다는 게 전문가들의 평가가 나온다.

대출 규제로 결국은 현금 유동성을 갖춘 마메 슬롯 머신 매수세만 다소 살아날 가능성이 커서다. 일각에선 이번 보완책의 나비효과로 오히려 이재명 대통령이 직접 경고한 1주택자의 ‘똘똘한 한 채’ 갈아타기 거래만 이뤄질 거란 우려섞인 전망도 나온다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 “대출 규제 때문에 매물은 나오지만 마메 슬롯 머신는 이뤄지지 않고 있다”며 “시장에 영향을 주고 가격 안정에 도움이 되려면 지금 호가를 낮춘 매물들이 나올 때 확실히 마메 슬롯 머신가 이뤄질 수 있도록 규제를 풀어줘야 한다”고 지적했다.

이어 “5월 9일 양도세 중과가 살아나기 전까지 앞으로 3개월 가량 매물이 나오고 향후 4년간 매물 잠김은 불가피할 것”이라며 “정부도 계획이 있었다면 지난해 하반기부터 이 같은 조치에 나서야 했는데 지금 이러는 건 좌충우돌 해프닝에 가깝다”고 꼬집었다.

또 다른 부동산업계 관계자는 “그동안 규제로 다 막고 1마메 슬롯 머신까지 옴짝달싹 못 하게 묶어두고는 다마메 슬롯 머신 매물에는 왜 갭투자를 허용하겠다는 건지 앞뒤가 전혀 맞지 않다”며 “정책을 계획을 세워두고 해야 하는데 생각나는 대로 휘두르는 느낌”이라고 지적했다.

그러면서 “똘똘한 한 채로 갈아타기도 하지 말라고 경고한 것과 달리 이번 조치가 시행되면 1마메 슬롯 머신의 경우 한시적으로 기존 주택을 처분하고 세 끼고 상급지 주택 매수가 가능해진다”며 “일관성 없는 정책 추진은 시장 신뢰를 떨어뜨리고 정부 정책 동력을 떨어뜨릴 뿐”이라고 덧붙였다.