이억원 금융위원장이 15일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 대책 발표에서 발언하고 있다. ⓒ뉴시스

금융당국이 최근 금리인하 기대감 등 부동산 가격 상승세에 대한 시장의 기대 심리가 여전해 일부 지역에서 과열될 가능성을 우려해 선제적인 무료 슬롯수요 규제를 내놨다.

이날 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’에는 25억원 이상 고가 주택의 주담대 한도를 2억원으로 묶고, 유주택자의 전세무료 슬롯을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 등 무료 슬롯 수요 억제책이 도입된다.

또 차주 DSR 산정 시 무료 슬롯금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 3%로 즉각 상향 조정하고, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세무료 슬롯을 이용할 경우 이자상환분을 DSR에 포함시킬 계획이다.

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금융위는 이번 조치의 배경과 세부 내용을 다음과 같이 설명했다.

▲ 6.27 대책 이후 가계부채 증가세는 둔화했는데 추가 대책을 낸 배경은?

6.27 대책 당시 급격한 가격 상승 조짐이 있었고, 이런 부분이 주담대 취급 실적에 드러나고 있어 불안심리를 확실하게 차단하고 무료 슬롯 규모도 확연하게 꺾어야 했다. 공급대책 마련까지 시간이 소요될 수밖에 없어서 시장에서의 예상 범위를 벗어나 강하게 접근하려 무료 슬롯 규제를 강화했었다.

6.27 대책의 규제 효과는 아시는 것처럼 드러났으나, 몇개월 흐른 시점에서 공급대책에 대한 시장의 신뢰와 금리인하에 대한 시장의 기대가 지속돼 주변부에 (부동산) 가격을 견인하는 상황으로 전개됐다. 상대적으로 고가주택이 먼저 오르고 중저가 주택으로 확산되는 추세가 강화하고 있었다. 이에 이번 대책에선 무료 슬롯한도를 주택가격 수준과 연동해 규제를 강화했다.

▲ 이번 규제에서 주담대 한도를 주택가격에 따라 15억원·25억원 등 차등화했다. 설정 기준이 뭔가.

6.27 대책에서 6억 무료 슬롯 한도를 규정했다. 15억의 주택가격에 LTV 40%를 하면 무료 슬롯가격이 6억원이 된다. 현행 규제 장치를 고려하지 않을 수 없었다. 그래서 15억이 기준이 됐다. 또 최근 주택가격에 서울 주택가격의 분포, 주택가격 상승되는 기업별 속도, 주택가격과 연계된 무료 슬롯의 활용 정도를 감안했다.

▲ 과거처럼 '15억원 이상 주택 주담대 금지' 등의 방식은 왜 사용하지 않았나

과거 15억원 초과 주택에 대한 주담대 금지 조치는 헌법소원까지 갔었다. 5대 4로 합헌 판정을 받았지만 사회적으로 적절한 규제인지 등을 고려할 필요가 있었다.

▲ 규제지역 지정에 따라 강화되는 무료 슬롯 규제는?

무주택자가 규제지역 내 주담대 취급시 적용되던 LTV가 기존 70%에서 40%로 강화된다. 단 효력 발생 전일인 오늘까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부사실을 증명할 경우엔 기존 규정이 적용된다.

▲ LTV 40%를 생애 최초 주택자에도 적용하나.

그렇지 않다. 이번 대책은 고가주택에 대한, 규제지역 규정이 핵심이고 신혼부부 무료 슬롯 등 여타 정책무료 슬롯 등은 변화가 하나도 없다. 신혼부부 LTV 70% 적용은 앞으로도 지속된다.

▲ 이번 규제로 15억원 이하 주택들이 15억원 부근으로 가격대가 상승할 것이라는 우려도 나온다.

단순히 LTV 40%만 갖고 판단할 문제는 아니고, 기본적으로 DSR 40%는 항상 적용되는 값이다. 소득 수준을 벗어난 주택구입에 있어서는 제어 장치가 있다는 얘기다. 정책 담당자 입장에서 향후 시장 상황을 정확히 예측하기 어려운 측면이 있다. 상상의 영역이라 실제로 15억원으로 수렴할 지 등은 예단이 어렵다.

▲ 시장이 공급대책에 대해서 신뢰를 가지지 못한 상황에서 단기간에 수요를 조이는 대책은 결국 ‘지금이 가장 규제가 약하다’는 심리를 조장할 수 있다는 지적은.

금융위를 포함한 정부는 이번 대책이 상당히 강하고 시장 안정에 건강한 효과가 있을 것이라고 생각하고 있다. 오늘 공급대책이 신뢰를 얻을 수 있도록 속도를 내고 시장에 성과를 보여주겠다는 계획을 밝혔다. 효과가 있을 것으로 본다. 또 무료 슬롯 억제 측면에서 6.27대책 이후 부동산시장에 무료 슬롯이 주는 영향이 줄어든 것은 분명하다. 이번엔 고가주택 중심으로 무료 슬롯 의존도가 여전히 존재하기에 추가 대책을 낸 것이다.

▲ 스트레스 DSR 가산금리 3% 정용될 때 실제 무료 슬롯한도가 얼마나 줄어드는지 시뮬레이션을 해봤나.

스트레스 금리 하한 1.5%에서 3%로 시뮬레이션을 당연히 했다. 효과는 가정을 여러 가지 해야한다. 이 사람의 소득, 주담대 만기, 상환 구성 등에 따라 다르다. 만약 소득 5천만원, 무료 슬롯 1억원인 차주의 무료 슬롯한도가 감소하는지 시뮬레이션을 돌려보면 차주별 무료 슬롯 한도는 6.6%에서 14.6%로 줄어든다. 무료 슬롯 만기구조에 따라 다르지만 대략 10% 정도의 무료 슬롯 한도가 줄어들게 된다고 생각하시면 된다.

▲ 전세무료 슬롯 DSR 적용을 받는 1주택자의 규모는.

시장 상황에 따라 달라 확정적으로 얘기하긴 어렵지만. 수도권에서 현재 5만2000여명이 전세무료 슬롯을 받고 있다. 기본적으로 연소득 5천만원 차주가 2억원 전세무료 슬롯 받을 경우 DSR은 14% 정도 올라간다고 보면 된다. 1억원을 받으면 7.4% 정도 영향이 있다.

▲ 향후 은행권 주담대의 위험가중치를 추가로 상향할 계획도 있나.

추가 규제 여부는 부동산 시장 상황과 가계무료 슬롯 증가 추이, 해외사례를 종합 고려해 검토할 계획이다. 홍콩과 노르웨이, 스웨덴 등은 이미 위험가중치 하한이 25%다. 필요시엔 우리도 이를 상향하거나 높은 위험가중치가 적용되는 고위험 주담대 적용 대상을 확대하는 방안 등을 검토할 계획이다.

▲ 스트레스 금리 상향 배경은.

최근 부동산시장엔 금리인하 기대감이 기대심리의 한 축으로 작용하고 있다. 이에 실제로 금리가 내려가더라도 이를 상쇄할 수 있는 장치가 필요했다. 그 견제장치로 스트레스 금리를 1.5%에서 3%로 확대하기로 한 것이다. 외국의 경우 스트레스 금리 수준이 대부분 3%를 넘어서고 있다. 이제는 우리도 외국 수준 정도 가도 되겠다고 봤다.

▲ 무주택자 전세무료 슬롯과 정책무료 슬롯에도 DSR을 적용할 계획인지.

이번 대책의 효과와 시장 상황, 주거안정에 미치는 영향을 종합적으로 볼 필요가 있다. 정책무료 슬롯 또한 취약계층 지원이라는 고유의 목적을 감안해 검토하겠다.